Добровольно-принудительная жилищная реформа

Приближается 1 июля – тот день, когда все КСК должны быть ликвидированы, и собственники квартир и нежилых помещений обязаны выбрать новую форму управления многоквартирным жилым домом. 15 марта были внесены очередные изменения в Закон «О жилищных отношениях». Известный юрист, правозащитник, руководитель общественного объединения «Право и Справедливость» Алексей Божков считает данные изменения противоречащими Конституции. Он направил по этому поводу заявление в Конституционный суд РК.

- Алексей Николаевич, что побудило Вас обратиться в Конституционный суд?

-  Я считаю, что поправки в жилищное законодательство носят дискриминационный характер и лишают владельцев квартир свободного выбора формы управления.

- Поясните, пожалуйста, подробнее.

- Многие кондоминиумы, включая мой дом, уже провели работу по организации деятельности простого товарищества – были проведены соответствующие собрания, опросы, выбран Совет дома, принявший решение о форме управления в виде простого товарищества, как наиболее экономичного вида управления домом. Назначено доверенное лицо.

 Однако 15 марта 2023 года были внесены изменения в законы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Новая формулировка статьи  42 Закона «О жилищных отношениях» звучит так:

«1. Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума:

1) объединение собственников имущества;

2) простое товарищество многоквартирного жилого дома, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает тридцати;

3) непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати.

2. Собственники квартир, нежилых помещений свободны в выборе и смене форм управления объектом кондоминиума, определенных пунктом 1 настоящей статьи».

Эти изменения, полагаю, носят дискриминационный характер. Давая свободу пунктом 2 статьи 42 в выборе и смене форм управления, законодатель ввел дискриминационную норму в пункт 1, лишая возможности выбрать наиболее подходящую форму. Ведь жильцы многоквартирных домов, с количеством собственников более 30 могут объединяться только в ОСИ! Никакого выбора нет! Обратите внимание – даже не квартир 30, а собственников. К примеру, в доме из 10 квартир может оказаться 31 собственник, ведь собственников жилого и нежилого помещения может оказаться от одного до десятка.

- Что по поводу объединения граждан гласит Конституция?

 - В соответствии со статьей 23 Конституции, граждане имеют право на свободу объединений. В соответствии со статьей 22 Международного Пакта о гражданских и политических правах, «Каждый человек имеет право на свободу ассоциации с другими».  Пользование этим правом не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусматриваются законом и которые необходимы в демократическом обществе в интересах государственной или общественной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц».

 В соответствии со статьей 4 Конституции, «Международные договоры, ратифицированные Республикой, имеют приоритет перед ее законами».

 Государственные органы не доказали необходимость введения жестких ограничений на лимитирование объединений граждан по количественному признаку (числу собственников). В то же время, статья 12 Гражданского Кодекса РК наделяет граждан правом на заключение договора о совместной деятельности без каких-либо численных ограничений.

 В соответствии со статьей 10 Конституционного закона «О правовых актах», наивысшей силой обладает Конституция, затем Кодексы, лишь потом Законы. В соответствии с пунктом 3 статьи 10 КЗРК «О правовых актах»,  «Каждый из нормативных правовых актов нижестоящего уровня не должен противоречить нормативным правовым актам вышестоящих уровней»

В соответствии со статьей 14 Конституции, «Никто не может подвергаться какой-либо дискриминации ... по любым иным обстоятельствам».  Введение лимитирования по числу собственников, считаю, является дискриминационной нормой.

  Во-первых, число собственников в одной квартире может быть более одного (статья 42-1 ЗРК «О жилищных отношениях»:  «Каждый собственник квартиры, нежилого помещения при голосовании имеет один голос». В связи с чем в доме из 10 квартир может оказаться более 40 собственников, что вынуждает людей создавать ОСИ и нести бремя расходов, несоизмеримое с возможностями.

 Во-вторых, свобода объединения подразумевает свободу в выборе наиболее удобной формы и запрещает принуждение.

  В-третьих, собственники жилья в количестве 500 человек не должны иметь меньший набор прав по отношению к собственникам в количестве 5 человек.

 Считаю, что данные поправки должны быть пересмотрены с исключением из них ограничительных лимитов в 30 и 16 собственников. В результате введенного лимита, право собственников жилья на выбор формы управления нарушено, вводится необоснованное ограничение, вносятся дополнительные финансовые обременения в виде содержания помещения, бухгалтера, трудовых отношений вместо договоров гражданско-правового характера, налоговых обременений, что в разы увеличивает размер взноса с жилья.

- Да, всё чётко обосновано. Жаль, что такие серьёзные противоречия с Конституцией, международными договорами и законами страны были допущены при разработке поправок. А ведь над этими поправками работали профессиональные юристы, они прошли экспертизу, наконец, за них проголосовали депутаты мажилиса и сената, их подписал президент!

 Алексей Николаевич, ведь существует ещё и такая форма управления, как КСК. Есть хорошо работающие КСК, к ним жители не имеют претензий, и немало домов, где собственники квартир не хотят ничего менять. Почему в обязательном порядке нужно ликвидировать КСК? Разве это законное требование?

 - Это также вопрос свободы выбора объединения. Если сами владельцы квартир хотят оставить КСК, за ними надо было оставить права этого выбора. Но, никто нас о нашем мнении не спрашивал. Права за нами не оставлял. Дали время на изменение формы, и вот мы должны вновь бегать, тратить свое время и силы.

- Алексей Николаевич, спасибо за интересное и актуальное интервью. Будем ждать решения Конституционного суда. От себя добавлю, что очередная реформа жилищных отношений вроде бы призвана решить главный вопрос – капитального ремонта жилых домов, накопления средств на этот ремонт. Но ведь очевидно, что копить, даже в случае стопроцентной оплаты, придётся десятилетиями! Понятно, что при самом оптимистичном раскладе платить сборы будут 50-60% собственников, даже если они знают, что теперь эти средства накапливаются на счёте именно их дома. Ещё в 2011 году должны были открыть накопительные счета отдельно для каждого дома и перечислять не менее 0,02 МРП в месяц за квадратный метр (69 тенге в нынешнем году) для капитального ремонта. Но эта норма до сих пор не работает! Проблемы в жилищной сфере нужно решать комплексно, и без поддержки государства не обойтись. А добровольно-принудительными реформами их не решишь. Напомним, что в 1996 году примерно также в обязательном порядке создавались КСК, но государство тогда  постановлением правительства от 17 мая 1996 года взяло обязательства провести реновацию или капитальный ремонт жилых домов, и только потом передать бремя их содержания на самих собственников квартир. Но эти обязательства никто не собирался выполнять, а постановление чуть позже вообще отменили. Между тем, дома стареют, приходят в аварийное состояние, и проблемой всё равно придётся заниматься, когда они начнут рушиться. Также случилось и с тепловыми сетями, с оборудованием ТЭЦ, ничего десятилетиями не ремонтировалось и не обновлялось. А  когда рвануло в 40-градусный мороз, вдруг решили заняться ремонтом! 

                                              Беседовал Денис Данилевский

Иллюстративный рисунок – сайт nadezhda.kz