Ипотечные займы казахстанцев к ноябрю текущего года составили рекордные 1,69 триллиона тенге — на 2,9% больше, чем месяцем ранее, и сразу на 34,6% больше, чем год назад. При этом в сравнении с прошлогодними показателями совокупный объём банковских кредитов экономике страны увеличился всего на 5,7%, а общий ссудный портфель БВУ РК — на 7,2%. Таким образом, ипотека — важнейшая точка роста и развития кредитного рынка Казахстана.

Заметим, развитие ипотечного сегмента происходит в первую очередь за счёт работы системы жилстройсбережений. Так, займы Жилстройсбербанка (по данным НБ РК) достигли уже 960,4 млрд тг — на 4,9% больше, чем месяцем ранее, и сразу на 55,6% больше, чем год назад. Доля ЖССБ в общем объёме ипотечных займов составляет уже 56,8%, против 49,2% год назад, всего 18,5% — пятью годами ранее, и лишь 6% — десять лет назад.

Только за 10 месяцев текущего года — с января по октябрь — Жилстройсбербанк выдал займы на сумму 438,5 млрд тг. Это 61,9% от всех займов, выданных за этот период на строительство и приобретение жилья гражданами, и сразу 65% — от ипотечных займов по РК.

Востребованность системы жилстройсбережений очевидна: зачастую ипотека через программы Жилстройсбербанка — единственный способ для населения приобрести собственное жильё по доступным условиям. С учётом растущего влияния фининститута на сектор в качестве льготных программ рассмотрим две ключевых, где оператором является ЖССБ: «Нұрлы жер» и «Бақытты отбасы».

Проведём расчёт ипотеки для квартиры стоимостью 15 миллионов тенге.

Сегодня при средней цене нового жилья в РК в 292,9 тыс. тг за квадратный метр это будет относительно небольшая квартира площадью около 51 квадратного метра.

По льготной программе «Нұрлы жер» ежемесячный платёж за такую квартиру составит 101 тыс. тг в первые 8 лет, и всего 62 тысячи тенге — в оставшийся период.

По льготной программе «Бақытты отбасы» для наиболее уязвимых слоев населения условия будут ещё более доступными: ежемесячный платёж составит всего 79 тыс. тг в первые 8 лет, и лишь 57 тыс. тг — в оставшийся период.

Для коммерческой ипотеки, предлагаемой казахстанскими банками, цифры будут совсем другими. Напомним, средняя эффективная ставка по банковскому сектору сегодня составляет 19,6% в год, максимальная — 38,2%, минимальная — 13,4%. Более низкие ставки в коммерческом сегменте ипотеки можно найти только для определённых жилых комплексов или залогового имущества банков, но эти программы очень узко ограничены и локальны.

В случае срока (20 лет) и первоначального взноса (20%), аналогичных условиям программы «Нұрлы Жер», ежемесячный платёж при среднерыночной ставке составит 200,1 тыс. тг, при минимальной — 144 тыс. тг, при максимальной — 383,2 тыс. тг. Для условий по срокам и первоначальному взносу, аналогичных «Бақытты отбасы» (20 лет, 10%) при средней по сектору ставке ежемесячный платёж составит 225,1 тыс. тг, при минимальной — 162 тыс. тг, при максимальной — 431,1 тыс. тг.

Напомним, среднемесячная заработная плата по итогам III квартала текущего года в РК составляла 191,1 тыс. тг. С учётом того, что банки следят, чтобы ежемесячный взнос по кредиту не превышал 50% дохода, по факту среднестатистический наёмный работник может себе позволить платёж, не превышающий 95,6 тыс. тг.

Чтобы приобрести квартиру за 15 млн тг по самой лояльной коммерческой ипотеке (по минимальной ГЭСВ в 13,4%, при первоначальном взносе в 20%, сроком на 20 лет), заработная плата должна быть не ниже 288 тыс. тг. Такие зарплаты получают, судя по распределению наёмных работников по отраслям и зарплатам в этих отраслях, лишь около 10% официально трудоустроенных. К слову, уточним: всего наёмных работников в стране 6,6 миллиона, то есть лишь 35,9% от всего населения РК. Не работающим официально банки, скорее всего, ипотеку просто не предоставят.

В случае с льготными программами Жилстройсбербанка картина заметно позитивнее: для возможности получить ипотеку на квартиру в 15 млн тг по программе «Нұрлы жер» нужно получать немногим более 200 тыс. тг — это 41,3% наёмных работников. В случае с программой «Бақытты отбасы» достаточно получать около 158 тыс. тг — то есть рассматриваемая в нашем примере квартира доступна 63,8% работающего населения.

И даже при таком раскладе, даже по льготным программам ЖССБ квартиру в 15 млн тг по программе «Нұрлы жер» не могут себе позволить 58,7% официально трудоустроенного населения, по программе «Бақытты отбасы» — 36,2%. Впрочем, если квартира будет заметно дешевле, цифры будут оптимистичнее — но, опять же, не в сегменте коммерческой ипотеки, доступной лишь достаточно состоятельным гражданам с хорошими доходами, обычно уже имеющим собственное жильё.

Ипотечные программы всё ещё очень слабо доступны работникам самых малооплачиваемых сфер деятельности — таких, как услуги по проживанию и питанию, искусство и досуг, здравоохранение и социальные услуги, сельское хозяйство, а также образование.