Тенге в очередной раз рухнул. Чего ждать на рынке жилья РК?

Прошлый санкционный кризис вызвал серьёзный рост цен на «квадрат» жилплощади

На 5 марта 2022 года официальный курс доллара США в РК достигал 499,2 тг, 9 марта — уже 510 тг. Для сравнения: средний февральский курс составлял всего 434,4 тг за доллар. В текущей ситуации возникает множество вопросов, среди которых один из важнейших — чего ждать от рынка жилья.

Заметим: с учётом проведения «специальной военной операции» России в Украине и хода действий РФ, включая ядерную угрозу, прописать однозначный сценарий сейчас не возьмётся ни один аналитик в мире. Но можно предсказать общие тренды с учётом прошлого схожего кризиса 2014 года, который растянулся на 2015-2016 годы (Крым и последовавшие санкции, ожидаемо затронувшие Казахстан как страну ЕАЭС).

В РК мы видим ситуацию, когда рынок жилья достаточно чутко откликается на курс национальной валюты относительно мировых — доллара США и евро. Отклик может быть запоздалым, несколько сглаженным — без резких скачков, — но, так или иначе, стоимость жилья неотрывно следует за стоимостью тенге. На графике корреляция очевидна.

Поэтому на вопрос о том, будут ли расти цены на жильё, ответить можно достаточно однозначно: да, будут. На примере 2014 года: доллар США и евро тогда подорожали в тенге на 17,8%, квадратный метр нового жилья — на 15,2%, а «квадрат» жилья на вторичном рынке — сразу на 19,9%. По итогам же девальвации в 2016 году жильё на первичном рынке прибавило в цене почти 10%, на вторичном — 7,9%.

Несмотря на то, что все расчеты в РК проводятся в тенге, у казахстанских застройщиков просто не будет альтернативы, учитывая, что большинство стройматериалов на рынке РК напрямую зависят от импорта, а значит, от импортных цен, то есть цен в валюте.

Достаточно взглянуть на товарную матрицу стройматериалов по РК, чтобы понять: даже там, где у РК всё обстоит действительно хорошо с собственным производством — в сегментах огнеупорных цементов и растворов (рынок перекрыт местным производством на 70,1%), изделий из бетона (98,1%), портландцемента (86,8%), строительных растворов (99,8%), красок и лаков (66%) и прочего, — в составе казахстанских товаров велика доля импортных компонентов. Например, в РК практически не производятся необходимые химикаты для строительных растворов и красок, а значит, цена таких продуктов, хотя и произведённых в РК, будет, опять же, серьёзно зависеть от импорта — в основном из стран ЕС (Германии, Англии, Франции и т. д.).

Фактически это значит, что с очередным скачком курса себестоимость строительства в РК вырастет, а с ней автоматически вырастут и цены на жильё. Любое другое развитие событий маловероятно: иначе застройщики просто не смогут даже достроить уже существующие объекты, а не то что начать новые.

К слову, о стройматериалах: зависимость стройсектора от импорта наглядно проявилась в прошлом, 2021 году. Валютные курсы оставались в целом стабильными: официальный курс доллара США на конец января составлял 422 тг, на конец декабря — 431,6 тг, то есть всего плюс 2,3%. Однако стройматериалы подорожали по всему миру, и цены на них в РК отреагировали соответственно, «потянув» за собой цены на жильё.

В текущем году, с учётом очередных кризисных девальвационных явлений и, соответственно, удорожания всех импортозависимых групп товаров, можно ожидать заметного дальнейшего роста цен и в жилищной сфере.

В целом на фоне роста цен и нескольких волн кризисов в РК покупательную способность в секторе поддерживают жилищные госпрограммы — льготные ипотеки, система жилстройсбережений, частичное использование пенсионных накоплений. Напомним: сроки действия прежних порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений действуют до 1 апреля текущего года, после чего ожидается повышение, отложенное ранее. Пока неизвестно, есть ли шансы того, что с учётом сложившейся ситуации повышение вновь отложат, хотя на текущий момент это было бы логично.

К слову, мы уже писали о том, что инвестиции в недвижимость в Казахстане — один из самых беспроигрышных вариантов. Цены на недвижимость, особенно на долгой дистанции, рано или поздно планомерно догоняют дорожащие евро и доллар, и жильё остаётся надёжной инвестицией даже без учёта витальной потребности населения в комфортном месте проживания.

В текущей же ситуации спрос на рынке жилья может дополнительно вырасти уже не только за счёт местных госпрограмм, но и из-за иммиграции россиян в РК, о которой уже говорят — особенно с учётом закрытого для российских авиакомпаний неба над Евросоюзом и приостановки виз для россиян по большинству направлений.