На любые три буквы

КСК или ОСИ? Этот выбор жителям многоэтажных домов продлили до 1 июля следующего года. Это правильное решение. Если бы законодатели и правительство продолжали настаивать на обязательном  переходе всех многоэтажек к объединениям собственников имущества (ОСИ) или простым товариществам (ПТ), сегодня многие дома не смогли бы подключиться к теплу. Народ, озлобленный холодом в квартирах – не самый лучший фактор перед президентскими выборами. Видимо, о предстоящих выборах знали уже давно, поэтому и решили подстраховаться. Это одна из причин переноса срока перехода к ОСИ и ПТ. Вторая – пока многие проявляют желания создавать новые структуры. Так, по данным Казахстанского центра модернизации и развития ЖКХ на сегодняшний день в стране создано 3 897 ОСИ и 36 400 ПТ. Итого 40 297 домов (всего в стране 78 402 многоквартирных  домов – данные госпрограммы «Нурлы жер»).  В ВКО (вместе с областью Абай) создано 4 120 ПТ и 194 ОСИ. В Усть-Каменогорске, по информации городского отдела жилищных отношений, в реестре ПТ 230 товариществ. Данных по ОСИ на сайте жилищного отдела нет. При этом последнее ПТ создано 14 июня 2022 г. Видимо, после переноса сроков процесс явно замедлился. А всего в областном центре более 1,5 тыс. многоэтажек.

 КСК или ОСИ – по сути, это выбор без выбора. Хоть как назови форму объединения собственников квартир и форму управления МЖД, на любые три буквы, они не решают самую главную проблему жилищной сферы – капитального ремонта домов.

   Вот официальные данные из государственной программы жилищно-коммунального развития «Нурлы жер» на 2020 – 2025 годы.  «Идет процесс изнашивания жилищного фонда. Количество МЖД Казахстана по данным местных исполнительных органов  составило 78 402 единицы.

      Почти треть существующих МЖД старше 1970 года постройки (около 50 лет и старше), и около 65% были введены в эксплуатацию более 25 лет назад. В аварийном состоянии, не подлежащих восстановлению, насчитывается 1 308 домов, кроме того, 18,1 тыс. МЖД требуют капитального ремонта». По данным министерства индустрии и инфраструктурного развития количество ветхих домов составляет 2 541 (ответ на запрос редакции).

 Ещё несколько цифр из ответа МИИР. «Средняя стоимость капитального ремонта 5-этажного и 9-этажного МЖД 1950-1970 годов постройки составляет 35-40 млн. тенге». Это расчёты по состоянию на октябрь прошлого года. В этом году такие цифры уже не совсем актуальны, стройматериалы, металл, трубы и прочее оборудование подорожали в разы.

 Министерство также предоставило расчёты по накоплению на капитальный ремонт по минимально установленному размеру. Напомним, что по закону он составляет 0,005 МРП за квадратный метр. Например, МЖД общей площадью 3 500 кв.м.  0.005*3063= 15,35тенге за кв. м.* 3500 = 53 725 тенге в месяц, в год 644 700. Даже при условии ежегодного увеличения МРП и стопроцентном сборе средств на накопительный счёт, за 20 лет можно собрать 12-13 млн. тенге. Это третья часть от необходимой суммы на капремонт пятиэтажки по ценам 2021 года. А ведь за 20 лет и дом совсем обветшает, а как вырастет цена на стройматериалы, можно только предполагать. При этом лишь некоторые дома открыли такие накопительные счета, хотя закон обязал это сделать ещё в 2011 году. Подавляющая часть собственников жилья просто проигнорировала эту обязанность.

  Совершенно незаметно для информационного пространства города произошёл обвал потолка в одном из домов на ул. Белинского (на фото). Незаметно потому, что обвал был частичным, жители не стали звать журналистов и чиновников, не стали выставлять фото и видео в соцсети. Это двухэтажная «сталинка». Хоть и очень крепкие «сталинки», но и у них запас прочности кончается, всё-таки, домам уже по 70 лет. Обвал случился в одной из квартир. Оказывается, потолок проваливается в этом доме уже не в первый раз. Все случаи на втором этаже, потому что крыша требует ремонта. Но, всякий раз обрушение становится головной болью только хозяев пострадавших квартир. Аргументы о том, что нужно серьёзно ремонтировать крышу, не находят поддержки у соседей, особенно жильцов первого этажа. Дескать, крыша – это не их дело. Квартир в таких домах мало, от 8 до 16, и вытянуть любой  многомиллионный ремонт жильцам не под силу. Вот и в этот раз хозяева разрушенной квартиры самостоятельно отремонтировали потолок. Но как отремонтировали , надолго ли хватит этого ремонта – никто сказать не может. Просто наняли работников, они и уложили новые доски на потолке.  Но крыша осталась в прежнем состоянии. К счастью, во всех случаях обрушения никто не пострадал. Пронесло.  А ведь может и не пронести. Таким домам не поможет ни КСК, ни ОСИ. По сути, это уже ветхое жильё. Здесь нужен капитальный ремонт с выселением жителей, или вообще снос, но кто его будет делать и где найти средства?

  В пятиэтажке 1961 г. постройки на проспекте Назарбаева зимой этого года создали ОСИ. В этом доме подобрался хороший актив, совет дома. Заключили договор с управляющей компанией. Неплохая компания. Работа на виду, ежемесячно предоставляется отчёт о поступлении средств и расходах. Весной  на собрании решили поменять трубы холодной воды и канализации. Было два варианта: пластиковые или железные трубы. За пластик выходило по 750 тенге с кв. м. Железо в три раза дороже. Победили сторонники пластика. С 2-х комнатной квартиры платили по 33-34 тыс. тенге. Сбор шёл непросто, но основная часть деньги сдала. Ремонт сделали.

  Дом старый и в январе пришлось в срочном порядке устранять аварию в системе отопления. Несколько дней не было тепла, лишь чудом не разморозилась  вся система. Совет дома предложил заменить трубы горячей воды и отопления. По смете жильцы полуторки должны внести около 37-38 тыс. тенге, 2-комнатной – 66-68 тыс. Начались споры. Одни предлагали «сделать передышку» и перенести  ремонт на следующий год. Другие настаивали, что  собирать деньги нужно не по квадратным метрам, а равными долями по каждой  квартире. В таком случае проигрывали владельцы полуторок. Но здравый смысл и ссылка на закон всё же одержали верх. Деньги собирали по «квадратам». О сборе объявили в июне, собирать начали в июле, предложив сдать деньги частями за два месяца. Но сбор продолжается и сейчас. 15 квартир из 64 не сдали, или сдали частично, это четвёртая часть. Есть те, кто ещё ни разу не уплатил ежемесячные эксплуатационные взносы, не говоря уже о целевых сборах. В итоге ремонт начали только сейчас, уже в ходе отопительного сезона, потому что если ждать остальных, тогда ремонта вообще не будет. А через год трубы неизбежно подорожают. Вот пример реальности ОСИ, причём, едва ли не идеального.

 Вряд ли в мире есть ещё такие примеры, когда  содержание и эксплуатация многоэтажного дома зависит от десятков и сотен собственников. Такая реальность пришла совсем из другой эпохи, из социализма. Тогда эксплуатацией жилья занимались государственные домоуправления, квартиры давали бесплатно, коммунальные платежи, в том числе и за эксплуатацию были чисто символические, дотировались государством. После перехода к капитализму в доме оказались сотни частных квартир.  А управлять домом и содержать общее имущество должны сами собственники, выбирая форму управления и полностью оплачивая все расходы, в том числе, на текущий и капитальный ремонты. Это громоздкая и неуправляемая система, при которой неизбежно исправные плательщики будут в проигрыше, в зависимости от неплательщиков. Как в указанном выше доме. Кто-то уже сдал по 100 и более тысяч только на целевые сборы и ежемесячно платит эксплуатационные, а кто-то ещё вообще ничего не сдавал, но точно также живёт в тепле, с горячей и холодной водой и при свете. И никаких механизмов воздействия на них нет, кроме судов. А суды, пусть и через нотариуса – это процесс долгий,  и потом ещё есть реальное взыскание.

  Это одна сторона. Вторая, не менее важная – финансовые возможности у подавляющей части населения  не безграничные. Ведь в панельках, «сталинках» и прочих многоэтажках проживают явно не олигархи и даже не средний бизнес. И у исправных плательщиков когда-то  наступает предел. Если замену труб ещё можно осилить, то более серьёзный ремонт – уже вряд ли.

 Ещё один аспект жилищной проблемы – это слабость материально-технической, финансовой базы  и кустарный характер работы КСК. На одном из жилых домов по ул. Казахстан висит объявление, что проводится опрос о повышении с 1 ноября ставки эксплуатационных расходов до 50 тенге с кв. м. Иначе КСК будет вынуждено объявить себя банкротом.

 В КСК «Баяш Утепов» жители подали заявку на ремонт патрона подъездного освещения. Пришлось месяц ждать, пока электрик был на больничном. Потом пришли сразу двое. Откусили провода, бросили их оголёнными, даже не заизолировав, сказали, что у них нет такого патрона, и ушли. Мусор кинули на траву прямо у подъезда. Звонок в КСК ничего не дал. Провода так и торчат. Никто не собирается доводить работу до конца. Если работники КСК не в состоянии присоединить две жилы, прикрепить патрон и вкрутить лампочку -  что говорить о более серьёзных работах. Понятно, что зарплата в КСК маленькая. Лучшие сантехники, электрики, плотники, сварщики уходят или на стройку, или вообще на вольные хлеба. К мастеровитым сантехникам запись на два месяца вперёд. Зачем им сидеть в КСК? Универсалы «на все руки» хорошо зарабатывают на частных  заказах. Даже объявлений не нужно, их координаты передаются из рук в руки. Но ведь при такой работе КСК даже те, кто сейчас ещё платит эксплуатационные, а таких уже едва половина,  в конце концов, перестанут платить. А за что? За оголённые провода в подъезде? Замкнутый круг. Осилить только дворника, да сантехника для опрессовки и запуска отопления – вот и почти все функции КСК на сегодня.  

 И с переменой КСК в ОСИ ничего не изменится. Платежи не улучшатся. Многие КСК преобразуются в ИП или ТОО и станут обслуживать те же самые дома, но уже в качестве управляющих компаний с теми же работниками, с теми же возможностями. Хорошие управляющие компании могут набрать столько домов, что окажутся физически не в состоянии их все охватить. Куда ни кинь, везде клин. А дома продолжают стареть и ветшать, несмотря даже на необычайно высокий советский запас прочности.

 Напомним, что 17 мая 1996 года вышло постановление правительства РК. До создания КСК этим постановлением государство обязалось провести меры по реновации или капитальному ремонту многоэтажных домов, и только потом передавать их полностью на содержание собственникам квартир. Это постановление оказалось одним из многочисленных  обманов народа. Чуть позже его просто отменили, а людей поставили перед фактом самостоятельного решения проблем состояния жилого фонда. Прошло уже более четверти века, но ничего не изменилось.

 В следующих публикациях поговорим о позиции государства по проблеме капитального ремонта жилых домов, и о вариантах развития ситуации, если в системе жилищных отношений ничего не изменится,  и государство  продолжит посылать на три буквы, независимо от их сочетания.

                          Денис Данилевский